■集団ローンで紛争続発

集団ローンで紛争続発
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2012/10/28 08:19　朝鮮日報

　京畿道金浦市の漢江新都市にあるAマンションは、昨年10月に入居が始まったが、8カ月が経過した現在、全1058戸のうち入居しているのは約400世帯にすぎない。100戸以上が売れ残っているほか、約500世帯は購入者が訴訟を起こし、入居を拒否している。記者が取材に訪れた6月26日、団地内に人影はほとんどなく、荒涼とした雰囲気が漂っていた。

　原告のマンション購入者らは、建設会社を相手取り、分譲契約の解消を求める一方、集団ローンを提供したウリ銀行に対しては、中途金分を返済しないとする債務不存在確認訴訟を起こした。原告らは「住宅価格の相場が分譲価格以下に下落したことによる損害を契約者が全て負担することはできない」として、中途金の支払いに応じていない。この団地では、面積131平方メートルの物件が4億1300万ウォン（約2840万円）、156平方メートルの物件が5億300万ウォン（約3460万円）で分譲されたが、相場が急落し、現在は分譲価格を15％下回る価格でも買い手が付かない。

■集団ローン、不良債権の時限爆弾に

　不動産景気の低迷が長期化し、マンションの集団ローンが銀行業界の時限爆弾となっている。集団ローンとは、建設会社が保証人となる形で、銀行がマンション購入者に中途金、残金を貸し付けるものだ。集団ローンの返済が滞ると、建設会社、銀行、契約者のいずれもが打撃を受ける。現在韓国全土で集団ローンの残高は102兆ウォン（約7兆円）に達し、家計向け融資の23％、住宅担保ローンの33％を占める。

　集団ローンの延滞率が急上昇しており、今年4月現在で過去最高の1.56％に達した。延滞債権の金額は約1兆6000億ウォン（約1100億円）になる。2009年までは延滞率が0.4％だったが、3年で4倍に上昇したことになる。

　紛争の原因はマンションの価格下落だ。韓国銀行（中央銀行）は今年4月、集団ローンの対象となったマンション団地の91％で時価が分譲価格を下回っているとする統計を発表した。マンションに入居する前の段階で損失が出た形で、Aマンションのような紛争が起きる物件が続出している。

　紛争が起きたマンション団地は全国で94カ所に達する。京畿道（57カ所）、仁川市（20カ所）、ソウル市（6カ所）と首都圏が83カ所（全体の88％）を占めている。大手投資銀行のバンクオブアメリカ・メリルリンチは最近、韓国の家計向け集団ローンが首都圏に集中しており、首都圏の不動産価格がさらに下落する可能性について注視すべきだと指摘した。

　建設会社が経営難に直面していることも集団ローン紛争の要因となっている。建設会社が中途金融資の利子を契約者に代わり負担すると約束した結果、利払い負担に耐えられなくなっているためだ。韓国銀行によると、集団ローンの対象となった団地のうち48％は、信用度が投資不適格（格付けダブルBプラス以下）の会社が建設したもので、延滞債権の96％が投資不適格の建設会社による物件で発生している。

■個人破産の恐れ

　集団ローンが金融市場の根幹を揺るがすほど危険ではないとの反論もある。野村証券は6月26日のリポートで、◆集団ローンの3分の2は、既に入居済みで、銀行がマンションを担保として確保している◆施工建設会社や住宅金融公社による保証割合は4分の3に達している―との点を挙げ、延滞率が上昇しても、銀行が打撃を受ける可能性は小さいと分析した。

　しかし、個人は事情が異なる。場合によっては、再起不能の打撃を受ける可能性もある。集団ローンで紛争がある94カ所のうち、訴訟にまで発展したのは28カ所で、訴訟規模は5000億ウォン（約343億円）に達する。

　Aマンションの場合、ウリ銀行は年4％の金利で中途金を貸し付けたが、訴訟を起こした契約者は融資返済を拒否しており、年7％の延滞金利が適用されている。建設会社の関係者は「原告1世帯当たり1カ月に300万－500万ウォン（約20万6000－34万3000円）の金利と延滞金利が付いている」と話した。

　債務不存在確認訴訟を起こせば、訴訟進行中は中途金を延滞しても信用記録で不利益を受けない。しかし、敗訴が確定した瞬間に奈落の底に突き落とされる。延滞開始時点にさかのぼり、延滞金利を全額支払わなければならないからだ。大手法律事務所の弁護士は「銀行が勝訴した場合、類似訴訟を防ぐため、徹底的に取り立てを行うと予想され、個人破産に至る購入者が続出するとみられる」と指摘した。法曹界では「居住が不可能なほどの瑕疵（かし）がない限り、契約を無効とするのは難しい」との意見が支配的だ。

　Aマンションの近くの不動産仲介業者は「敗訴の可能性を念頭に置いた一部契約者は、物件購入権を売却しようとしているが、買い手が付かない」と話した。金融監督院はマンション集団訴訟のリスクをウェブサイトで周知するよう、市中銀行に求めた。